2011-12-02
Kamratföreningen OKK
2011-07-05
Sluta drömma
Småhus genomsnitt Sverige, prisbasbelopp
1990: 18,87
2000: 23,82 (+26,2%)
2010: 47,17 (+150%)
Det är värt att notera att 1990 var alldeles i början av finanskrisen. Prisutvecklingen som beskrivs är därmed inte "botten till toppen" av prispyramiden, utan snarare pristopp precis innan krisen på 1990-talet och fram till pristoppen 2010.
Snittlön Sverige, prisbasbelopp per månad
1990: 0,4362
2000: 0,5546 (+27,1%)
2005: 0,6167 (+41,4%)
2009: 0,6518 (+49,4%)
Det har varit en väldigt fin löneutveckling i Sverige 1990-2009. Att den skulle fortsätta i denna takt kommande 10-20 år får anses ganska osannolikt om man ser till historien (där sådan här stark utveckling av reallönerna är ganska ovanlig). Därtill förklarar löneökningarna bara ungefär 1/3 av bostadsprisernas uppgång, allt annat lika. År 1990 kostar genosnittshuset 43,26 månadslöner, 2010 kostar det 72,36 månadslöner - 67,26% mer. Om priset för det genomsnittliga småhuset ska vara 43,26 månadslöner (1990 års prisnivå) igen behöver priserna sjunka ca 40% från 2010 års nivå.
Vari ligger då den ovan nämnda idiotin?
"De senaste åren har vi blivit matade med feta tidningsrubriker om skyhöga bostadspriser och dyr el. Trots det slukar boendet inte en större andel av lönen nu än vad det gjort under de senaste 30 åren. Tvärtom. I dag går 27 procent av hushållens disponibla inkomster till boendet. Historiskt sett har det i snitt handlat om cirka 30 procent".Att den högre räntan 1990 kom sig av att inflationen 1990-1991 var 8,4% medan den 2010-2011 var 0,9% (KPI), och konsekvenserna därav nämns inte. Det innebär ju att den som 1990 hade ett lån om 10 prisbasbelopp och under året endast betalar ränta (alltså inte amorterar något), efter årsskiftet endast har 9,16 av 1991 års prisbasbelopp i lån kvar. Den som 2010 hade 10 prisbasbelopp i lån och endast betalar ränta hade efter årsskiftet istället 9,91 av 2011 års prisbasbelopp i lån. För att bostaden 1990 ska blir dyrare än 2010 krävs att man räknar med en amortering om 8,4% av bolånet. En villa kring huvudstaden kostar från 4 mkr. Lånar du 85% handlar det om 3,4 mkr. Att amortera 8,4% betyder 23.800 kr per månad. Sugen, någon?
Problemet idag är att folk beter sig som om inflationen kommer lösa problemen i deras ansträngda balansräkning innan de nominella bolåneräntorna letar sig upp till 5-7% igen. Med tanke på hur pricksäkert Riksbanken lyckats hålla inflationen kring 1-2% sedan 2%-målet infördes i början av 1990-talet (det är alltså snart två decennier sedan) är det nog dags att sluta hoppas. Kanske inte minst eftersom kortare perioder av verkligt hög inflation som ett brev på posten kommer betyda hög nominell styrränta - och därmed bolåneränta. Sluta drömma, börja amortera.
2011-04-29
Gratisbrist snarare än bostadsbrist
2011-03-18
Den dåliga förhandlingen - när tjänstemännen styr
2010-05-13
Att provocera är ingen konst Vilks
2010-03-05
Den perfekta stormen
2010-03-04
The Pacific
Nordkorea och Nordkikkejaure
2010-02-27
Makroekonomisk reflektion februari 2010
2010-02-24
Paradigmskifte på bostadsmarknaden
Är detta en rimlig utveckling? Är den hållbar? Det enkla svaret är helt enkelt nej, men det finns skäl att låta frågornas komplexitet få det utrymme de förtjänar. Låt oss dela upp frågan i två delar: prisutveckling och prisnivå.
Prisutveckling
Det är långsiktigt helt orimligt att bostäder stiger i pris i snabbare takt än inkomsterna i samhället. Det får ju per definition konsekvensen att vi lägger en större och större andel av våra inkomster på bostaden och var och en inser att vi inte kan lägga vare sig 100, 90 eller 80% av inkomsten på vår bostad. Utvecklingen går att illustrera genom att jämföra med att spela roulette. Varje år som bostadspriserna stiger snabbare än inkomsterna så landar kulan på rött. Varje år som priserna stiger mindre än inkomsterna landar kulan på svart. De tolv åren 1998-2009 har kulan varje år landat på rött. Rent logiskt finns det här två vägar att gå för att genom en modell förutse framtiden: antingen väljer man att söka historiska mönster och kommer då till slutsatsen att "det blir rött", eller så studerar man grundläggande matematiska förutsättningar och inser att kulan i ungefär hälften av fallen bör landa på svart, att det bara är en tidsfråga innan kulan landar på svart – och att det är fullt möjligt för kulan att landa på svart flera gånger i följd. I det svenska "bostadsparadigmet" har väldigt många kommit att välja den första modellen vilket jag hävdar har spätt på prisutvecklingen än mer eftersom ett väldigt tryggt tillgångsslag (som inte tappar i värde) enligt ekonomisk logik ska värderas högre än ett mindre tryggt tillgångsslag (allt annat lika). En bostad är inte i sig självt ett väldigt tryggt tillgångsslag, men kommer under kortare tider kunna uppvisa sådana kvalitéer om alla inblandade parter för en tid är övertygade om att så är fallet – och agera därefter. Risken för besvikelser i sådana lägen blir naturligtvis stor, liksom konsekvenserna därav.
Prisnivå
Vad som är en långsiktigt rimlig prisnivå att utgå ifrån (som på sikt ska korrelera väl med inkomstutvecklingen) är en betydligt svårare fråga. Å ena sidan är Sverige idag på många sätt ett annat land än det i vilket en 1,5:a i Hägersten värderades till motsvarande 350.000 kr. Det finns inga som helst skäl att förvänta sig att priserna ska sjunka ner till sådana nivåer igen så länge Sverige institutionellt fungerar som det gör idag. Det är dock värt att påpeka att fallhöjden från 1,3 – 1,5 mkr för lägenheten i Hägersten är hisnande även om man dubblar det inflationsjusterade priset från 1998, och det borde kanske mana till viss eftertanke. Tror jag att 1,5:or i Hägersten kommer säljas för motsvarande 700.000 kr inom tre år? Nej, men jag är i det närmast helt övertygad om att ett långsiktigt rimlig/hållbar prisnivå (där priserna över tiden kan korrelera väl med inkomstutvecklingen) på bostäder i Stockholm ligger 15-25% under dagens nivåer.
Det finns skäl för alla och envar att pröva konsekvenserna av en sådan här utveckling i den egna ekonomin, för som bekant är det inte det vi inte vet som sätter oss i klistret – utan det vi är helt övertygade om men som helt enkelt inte stämmer.
6 mån portföljen februari-augusti 2010
Axfood (226 kr) 20%
Fortum (187 kr) 10%
TeliaSonera (49,53 kr) 10%
Time Sparkonto Plus (2,6% ränta) 60%
OMXS30 942,27
Uppföljning 6 mån portföljen okt 08 till apr 09
Berkshire Hathaway, -3,8%
Fenix Outdoor, -13,5%
Fortum, -34,7%
Industrivärden C, -16,5%
Lundbergs, -5%
Snitt: -14,7%
OMXS30, -3,0%
En fullkomligt katastrofal utveckling, som för första gången inte klarar något av kraven (reell eller absolut avkastning). Jag och sambon glädjs åt att vi behöll Fenix Outdoor till början av 2010, och sålde för 175-178 kr (all time high den dagen) och utvecklingen i Fortum och Lundbergs (den senare såld kring 330-340 kr).
2010-02-17
Sverige, euron och ekonomisk dynamik
2010-02-15
På spaning
Röster från barnkammaren: försten att säga "google" får en iPad.
Kompletterande, aktuell länk: "Reklamradion tappar de unga till Spotify" (DN, 2010-02-27)
2009-03-24
Makroanalys mars 2009
2008-10-05
6 mån portföljen nr 7
Målsättningen är primärt att ge en god, riskjusterad avkastning som, beaktat risken, jag menar bör ligga kring 5-6%* under den aktuella perioden och sekondärt att slå OMX S30 index.
Berkshire Hathaway, $ 4.650 x 7,06 = 32.829 SEK
Fenix Outdoor, 65 SEK
Fortum, € 23,46 x 9,72 = 228 SEK
Industrivärden C, 68,25 SEK
Lundbergs, 292 SEK
OMXS30, ca 725.
*Ca 6-7% reell årlig avkastning.
Den ljusnande framtid är vår
Om Magnus Uggla så tillåter (eller inte) önskar jag göra en yttring av kulturekonomisk karaktär, i form av en förvånansvärt lite reviderad sångtext i tidens anda.
Å ljuva tvåtusental vår tids ständiga kval
då nu vårt land syns farligt dött
inga Porschar som kör
ingen champagneodör
inget smörslungat hummerkött.
Åh åh åh varenda dag slår eländet nytt rekord
Åh åh åh nästan som om ni var satta på fattigvård
Visst lider ni nöd äter " Kalles " på bröd
och nu tvingas dricka blaskigt öl.
Men är det så illa ställt ni tror det är svält
för ni saknar en svimmingpöl.
Åh åh åh allt detta jämmer som hänger så tungt i skyn.
Åh åh åh ska inte lyckas dra ner mitt humör i dyn.
Refr. Ska vi gå ut och möta livet du och jag
den lilla tid som vi är här
gå ut och se om det har hänt nåt nytt idag.
Nu när alla blickar bakåt.
Ägna er åt gårdagen ni men jag är inte road utav nostalgi
så vi går ut och möter livet du och jag nu här idag.
Varje tidningsnotis är om bankernas kris.
Vår oslagbara bostadsskuld.
Enda strimma av hopp är de elitmän i topp
som (inte?) tilldelats OS-guld
Åh åh åh men jag har vunnit en minst lika prisvärd nål.
Åh åh åh bland miljoner spermier gått först i mål.
Refr.
Medan ni längtar tillbaks till igår
och det tvåtusental som flytt.
Så kan vi andra nu skönja en vår
och kanske skapa någonting nytt.
Refr.
Är det bara jag som tror på ett liv efter födseln?
Länkar:
Grisens jul ur ett statistiskt perspektiv
Diskussionen om teknisk/kvantitativ analysmetod går vidare på forumet Prat om pengar.
Tanken på statistikens förträfflighet i att iordningställa och mäta empiri som man likt vatten skopat ur den strida strömmen "verkligheten" kommenterade en av mina lärare (vetenskapsmetod) med en berättelse om en gris som bodde på en gård, och som utifrån det grisen ansåg vara empiri, statistiskt skulle nå en ökad förståelse för sitt liv, och därmed sin framtid. Grisen noterade hur solen verkade gå upp varje morgon och ner varje kväll, hur han verkade bli utfodrad däremellan och hur temperaturen på dagarna först verkade blir varmara och varmare - för att sedan plötsligt bli kallare och kallare. Dagar och månader gick och grisen var slutligen beredd att, utifrån empirin, dra en statistik slutsats om sitt liv och sin framtid; nämligen att solen går upp varje dag och ner varje kväll, att han blir utfodrad däremellan - och att årstiderna förändras i cykler som går upp och ner. Grisen lade sig förnöjt att sova med vetskapen om hur hans morgondag skulle se ut. Dagen därpå, en dag i mitten av december, slaktas grisen för att ta plats på bondens julbord.
En statistiker drar med matematisk noggrannhet en linje från ett obekräftat antagande till en förhastad slutsats.
Länkar:
2008-10-03
Vagn och häst?
I en forumdiskussion argumenterar jag för den strikt kvantitativa, tekniska analysens väldiga problem att fånga in komplexiteten i det mänskliga agerandet (ekonomin).
Den tekniska analysens inneboende fel kan sägas vara att man tror sig kunna skapa ett kvantitativt, mycket precist regelverk för att utifrån historien kunna förutse framtiden.
En annan stark motsättning är den omvända kausaliteten i det faktum att man menar att grafen styr människans agerande, istället för att inse att en graf är ett ytterligt smalspårigt verktyg (av människan, för människan) för att i efterhand beskriva komplex mänsklig samverkan på samhällsnivå. Man måste inse att skälet till mönstret i grafen inte står att finna i grafen, bara för att du gjorts uppmärksam på mönstret genom att använda den. Det mänskliga agerandet du tycker dig kunna utläsa i en graf fanns redan innan du kvantifierade det och yxade ner det i en graf. Att man tycker sig finna ett mönster i en graf som beskriver mänskligt agerande bör ses i ljuset av det faktum att hur många gånger du än noterat mönstret måste du rent vetenskapligt vara beredd på att mönstret kan upphöra (eftersom människan är föränderlig).
Varje samhällsvetare eller humanist med huvudet på skaft inser att en strikt kvantitativ analys (utan kvalitativa inslag, och angrepp på materialet) av samhälle och ekonomi är en vetenskaplig parodi, på samma sätt som en strikt kvalitativ analys av detsamma, utan några som helst kvantifieringar... Inte står att finna.
Visst kan man se likheter i dagens finansmarknadskris och tidigare kriser, men att hävda annat än att ingen kris är den andra lik får till konsekvens att man därmed säger sig kunna förutse kriser med stor precision - något som aldrig gjorts och av allt att döma aldrig kommer kunna göras. En analys av en mer eller mindre tydligt definierad del av verkligheten har aldrig, och kommer aldrig bli annat än en förenkling (mer eller mindre omfattande). Den goda analysen kan därmed sägas vara den som tar hänsyn till de mest tongivande parametrarna, men också den som tar hänysn till (och därmed förklarar) flest parametrar. Avsaknaden av enorma teorier som förklarar "allt" (kunskap) motsäger inte detta. En analys av en komplex verklighet kan således aldrig vara annat än en grov förenkling - alternativt smittad av den komplexitet som återfinns i den verklighet som beskrivs.
Låt mig summera min ståndpunkt genom en liknelse: den strikt kvantitativa analysen av ekonomin, med utgångpunkt i grafen, menar i princip att man kan förutsäga vart en häst och vagn är på väg genom att studera i vilken riktning ekipaget rört sig i under en viss tid i historien, och pratar om "trendriktning" så fort ekipaget ändrar riktning från denna "trend". Även om detta ter sig vanvettigt för människor som vet att en häst och vagn har ett syfte och ett mål (som bättre kan förklara dess rörelser), och att vägar sällan är spikraka (vilket bättre förklarar ekipagets brott från "trenden") så är det nog trots allt kausalitetproblematiken det som i liknelsen med hästen och vagnen blir mest komiskt; teknikern menar nämligen att det är vagnen (grafen) som drar hästen (människan).
Länkar:
2008-06-25
2008 års strävan: 1984
PKU-laboratoriet
CMMS C2-71
Karolinska Universitetssjukhuset Huddinge
141 86 Stockholm
*Källa: Wikidedia. Alternativt ring direkt till PKU-labratoriet på 08 - 58582790 och begär en blankett.
Länkar:
"Muf uppmanar sina medlemmar att lämna PKU-biobanken" (DN, 2008-06-28)
