2010-02-24

Paradigmskifte på bostadsmarknaden

I P3 Dokumentärs program om 90-talskrisen berättar "Anders" om hur han i maj 1990 köpte en 1,5:a i Hägersten för 400.000 kr (13,5 prisbasbelopp), och att han efter några år bestående av "blod, svett och tårar" sålde lägenheten för 300.000 kr (8,2 prisbasbelopp) 1998. Trots att Anders såhär med facit i hand troligen kan sägas ha köpt på toppen och sålt på botten säger han sig vid tiden för försäljningen ha varit väldigt glad att ha blivit av med och sluppit lägenheten, som för honom var så tätt förknippad med ångest och stress.


Varför sköt priset på bostäder i höjden under slutet av 1980-talet, och varför sjönk de i reella termer (som i fallet med Anders) uppemot 40% under stora delar av 1990-talet? Ett enkelt svar på frågan är att vi gick från ett finanspolitiskt system med hög och oberäknelig inflation, höga räntor i absoluta tal (en slags påtvingad hög amortering), en stark exportindustri, låg arbetslöshet och reglerad utlåning - till en situation där utlåningen släpps fri under mitten av 1980-talet (folk lånar för allt vad tyget håller och köper sådant som bedöms besitta reella värden) till dramatisk internationell lågkonjunktur (1991-1994) vilket slår hårt mot svensk exportindustri, hög arbetslöshet, men också ett nytt finanspolitiskt system som fokuserade på att styra inflationen istället för sysselsättningen. Det sistnämnda, skiftet av finanspolitisk doktrin, har senare kommit att visa sig vara mycket bra för svensk ekonomi, men min bedömning är att det under de svåra åren under 1990-talet bidrog till något som kan liknas vid ett stålbad.


Det ligger idag två 1,5:or ute till försäljning i Hägersten. Utropspriset är 1.195.000 kr (28,2 prisbasbelopp) för dem båda, men som bekant är detta lockpriser 10-20% under förväntat slutpris. Verkliga priser ligger således i intervallet 1,3 - 1,5 mkr (30,7 - 35,4 prisbasbelopp). Varför har bostäder som dessa under perioden 1998-2010 stigit med hela 275-330% i reella termer (12-13% utöver inflationen per år i snitt)? Förklaringarna är flera. Alltsedan krisen på 1990-talet har svensk ekonomi haft en häpnadsväckande resa från tafflig konkurrenskraft till en konkurrenskraft i internationell toppklass. Detta har speglats i svenska reallöneökningar som under nämnda tid varit historiskt höga. Möjligheten att låna pengar har blivit synnerligen goda, kraven på kontantinsats vid bostadsköp har justerats ned och i vissa fall försvunnit helt, topplånen (med högre ränta och amorteringskrav) försvann i det närmaste helt för några år sedan (men verkar nu återigen se dagens ljus). Amorteringsfritt har under 2000-talets första decennium blivit ett begrepp. Trots att inflationen inte längre äter upp svenskarnas bolån (inflationen 1998-2010 har varit 16,5%, eller ca 1,3% i årstakt) väljer allt färre att amortera. Trenden under 2000-talet har snarare varit att i takt med att värdet på bostaden stiger låna upp mer pengar för för att finansiera konsumtion som lyxrenoveringar, resor och nya bilar. När de tre journalisterna Gustaf Olivercrona, Åke Ortmark och Lars Orup i oktober 1967 intervjuar statsminister Tage Erlander gör denne gällande en rimlig boendekostnad är 20-25% av inkomsten. Låt oss konstatera att synen på, och acceptansen för, hur stor andel av våra inkomster som går till bostaden har ökat betänkligt de senaste decennierna.


Är detta en rimlig utveckling? Är den hållbar? Det enkla svaret är helt enkelt nej, men det finns skäl att låta frågornas komplexitet få det utrymme de förtjänar. Låt oss dela upp frågan i två delar: prisutveckling och prisnivå.

Prisutveckling
Det är långsiktigt helt orimligt att bostäder stiger i pris i snabbare takt än inkomsterna i samhället. Det får ju per definition konsekvensen att vi lägger en större och större andel av våra inkomster på bostaden och var och en inser att vi inte kan lägga vare sig 100, 90 eller 80% av inkomsten på vår bostad. Utvecklingen går att illustrera genom att jämföra med att spela roulette. Varje år som bostadspriserna stiger snabbare än inkomsterna så landar kulan på rött. Varje år som priserna stiger mindre än inkomsterna landar kulan på svart. De tolv åren 1998-2009 har kulan varje år landat på rött. Rent logiskt finns det här två vägar att gå för att genom en modell förutse framtiden: antingen väljer man att söka historiska mönster och kommer då till slutsatsen att "det blir rött", eller så studerar man grundläggande matematiska förutsättningar och inser att kulan i ungefär hälften av fallen bör landa på svart, att det bara är en tidsfråga innan kulan landar på svart – och att det är fullt möjligt för kulan att landa på svart flera gånger i följd. I det svenska "bostadsparadigmet" har väldigt många kommit att välja den första modellen vilket jag hävdar har spätt på prisutvecklingen än mer eftersom ett väldigt tryggt tillgångsslag (som inte tappar i värde) enligt ekonomisk logik ska värderas högre än ett mindre tryggt tillgångsslag (allt annat lika). En bostad är inte i sig självt ett väldigt tryggt tillgångsslag, men kommer under kortare tider kunna uppvisa sådana kvalitéer om alla inblandade parter för en tid är övertygade om att så är fallet – och agera därefter. Risken för besvikelser i sådana lägen blir naturligtvis stor, liksom konsekvenserna därav.


Prisnivå
Vad som är en långsiktigt rimlig prisnivå att utgå ifrån (som på sikt ska korrelera väl med inkomstutvecklingen) är en betydligt svårare fråga. Å ena sidan är Sverige idag på många sätt ett annat land än det i vilket en 1,5:a i Hägersten värderades till motsvarande 350.000 kr. Det finns inga som helst skäl att förvänta sig att priserna ska sjunka ner till sådana nivåer igen så länge Sverige institutionellt fungerar som det gör idag. Det är dock värt att påpeka att fallhöjden från 1,3 – 1,5 mkr för lägenheten i Hägersten är hisnande även om man dubblar det inflationsjusterade priset från 1998, och det borde kanske mana till viss eftertanke. Tror jag att 1,5:or i Hägersten kommer säljas för motsvarande 700.000 kr inom tre år? Nej, men jag är i det närmast helt övertygad om att ett långsiktigt rimlig/hållbar prisnivå (där priserna över tiden kan korrelera väl med inkomstutvecklingen) på bostäder i Stockholm ligger 15-25% under dagens nivåer.

Det finns skäl för alla och envar att pröva konsekvenserna av en sådan här utveckling i den egna ekonomin, för som bekant är det inte det vi inte vet som sätter oss i klistret – utan det vi är helt övertygade om men som helt enkelt inte stämmer.

9 kommentarer:

Johan T sa...

Mycket bra skrivet. Nu handlar inlägget visserligen om bostadsrättspriser men vad tror du om hyrornas utveckling. En anledning till att priserna är så uppressade (i Stockholm) tror jag är frånvaron av en hyresmarknad som är enkel att komma in på och där man kan anpassa sin boendekostnad och standard efter behov och betalningsförmåga.
Givetvis borde man betala en premie för att hyresvärden tar på sig lånerisken eller låser upp kapital men med en normal bostadsränta (säg 5-6 procent)+ avgift är ju ofta hyresrätten billigare.
Är det inte rimligt att hyrorna ökar ganska kraftigt de närmaste åren eller tror du att man kommer att se en fortsatt trend av utförsäljningar till bostadsrättsföreningar förutom i de områden där hyresgästerna inte rimligen kan få lån.

Solnamannen sa...

Johan T,

Frånvaron av en dynamisk och livlig hyresmakrnad inte minst i sveriges tre största städer är onekligen en samhällsekonomisk svaghet på sikt. Arbetslösheten i Sverige är, och har länge varit, ett mer eller mindre lokalt problem - en del av lösningen är att göra det enkelt och smidigt för arbetslösa människor i områden med hög arbetslöshet att söka sig till platser med låg arbetslöshet.


Vad gäller hyrorna: jag tror hyresutvecklingen 2010-2012 kommer vara mycket odramatisk, och inte ligga långt över prisutvecklingen i stort - säg 1-2 procentenheter utöver inflationen. Det som driver bostadshyrorna kommande år tror jag snarast är enorma kostnader för underhåll och renoveringar av miljonprogramshus snarare än räntehöjningar.

Anonym sa...

Angående prisutveckling så finns det ytterligare en stor faktor att ta hänsyn till, i alla fall om man tittar på lite längre sikt: man har gått från ett läge där en person per hushåll arbetar till att två gör det. Man har i alltså lite förenklat i princip dubblat hushållets inkomst. Om man behållit samma levnadsstandard som innan så har hela den andra lönen kunnat läggas på boendet. Detta är givetvis en engångseffekt, men kan förklara en del av den branta uppgången.

Har även för mig att "raset" från topp till botten i början på 90-talet inte var uppemot 40% som ofta hävdas, utan 19%. Och det i ett läge med skenande arbetslöshet, höga räntor och minskning av ränteavdraget från 50% till 30%.

Kul att du bloggar igen!

/Dalmatinern

Solnamannen sa...
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
Solnamannen sa...

Dalmatinern,

Jag kom att beröra just kvinnors inträde på arbetsmarknaden när jag skrev min kandidatuppsats och vill minnas att sverige under 50-talet i det avseendet kännetecknas av hemmafruar, och under 70-talet kännetecknas av frånvaron av dem. Jag har gjort vissa nedslag kring bostadspriserna under denna tid och vill nog mena att prisutvecklingen i reella termer var förhållandevis stabil. Ökade hushållsinkomster komna av att kvinnor börjar lönearbeta (inte arbeta i hemmet) var alltså något som med god marginal föregick prisuppgången både på 1980-talet och 2000-talet.

När det gäller prisnedgången 1990-1998 är det värt att påpeka att "Anders" lägenhet tappade 25% från 400.000 kr till 300.000 kr i absoluta tal, men alltså nästan 50% i reella termer (justerat för inflation). Storstäderna drabbades betydligt värre än landsorten.

Cristoffer sa...

Jo det här med storstad och "landsbygd" är intressant och genom att gräva i SCB statistikdatabaser så kan man nog skriva att påstående att det är lägst risk med bostäder "där alla vi bo" defintivt inte stämmer.

Faktum är att "där alla vill bo" uppvisar en tydligare volatilitet (prisnedgången på 90-talets början var störst i stockholm trots minst arbetslöshetsproblem.

Ett annat dilemma med "bo där alla vi bo" är det faktum att bostadspriserna procentuellt sett främst ökat närmast hyteriskt först och främst i våra storstäder. Landsbygdsän har procentuellt sett inte haft samma ökande bostadspriser procentuellt sett och definitvt då inte i kronor räknat.

Medelvillan kostar i Sverige idag nästan exakt 2Mkr. Räknar man bort Stockholm så hamnar man säkerligen på 1,5Mkr medelvillan är mao långt från "stockholmsvillan".

Så jag håller defintivt med dig. I våra storstäder börjar bostadspriserna bli ett stort samhällsproblem och utgöra stora risker ekonomiskt sett för enskilda hushåll och en korrigering av prisnivån kommer nog allt närmare.

soothsayer sa...

SM, som jag uppfattat det så har det byggts för lite under senare år, byggkostnaderna har inte ansetts försvarbara utom i väldigt attraktiva lägen. Här finns en bristsituation, således och jag kan bara se hur det förhåller sig här i Vellinge, där först nu man ser en ökad byggnation. Detta är ändå en "attraktiv" kommun.

Sedan kan det vara intressant att jämför hur samma prisutveckling ser ut i jämförbara länder även om där inte råder samma hyresreglering och ägarformerna kan variera (som äganderätt till lägenheter).

Jag håller fast och fullt med dig annars beträffande den ohållbara prisutvecklingen.

Anonym sa...

Halleluja, ännu en blogg att bokmärka. Kul att dessutom se flera POPsare bekräfta kvaliteten. ;o)

zatom sa...

Lånade idag boken "Frånsprungen" av Robert H Frank på bibiloteket. Denna visar hur (amerikanska) familjer lägger större och större andel av den disponibla inkomsten på hus, bil och tekniska apparater, och gör en ansats att förklara varför ur ekonomiskt, socialt och evolutionsbiologiskt perspektiv. Intressant läsning.