The Pacific

Nu väntar uppföljaren av Steven Spielberg och Tom Hanks episka berättelse om e-kompaniet i amerikanska 101:a luftburna divisionens väg genom Europa under andra världskriget. The Pacific grundar sig på Eugene Sledge och Robert Leckie meomoarer: "With the Old Breed" och "Helmet for My Pillow". Jag är förväntansfull.

Paradigmskifte på bostadsmarknaden

I P3 Dokumentärs program om 90-talskrisen berättar "Anders" om hur han i maj 1990 köpte en 1,5:a i Hägersten för 400.000 kr (13,5 prisbasbelopp), och att han efter några år bestående av "blod, svett och tårar" sålde lägenheten för 300.000 kr (8,2 prisbasbelopp) 1998. Trots att Anders såhär med facit i hand troligen kan sägas ha köpt på toppen och sålt på botten säger han sig vid tiden för försäljningen ha varit väldigt glad att ha blivit av med och sluppit lägenheten, som för honom var så tätt förknippad med ångest och stress.

Varför sköt priset på bostäder i höjden under slutet av 1980-talet, och varför sjönk de i reella termer (som i fallet med Anders) uppemot 40% under stora delar av 1990-talet? Ett enkelt svar på frågan är att vi gick från ett finanspolitiskt system med hög och oberäknelig inflation, höga räntor i absoluta tal (en slags påtvingad hög amortering), en stark exportindustri, låg arbetslöshet och reglerad utlåning - till en situation där utlåningen släpps fri under mitten av 1980-talet (folk lånar för allt vad tyget håller och köper sådant som bedöms besitta reella värden) till dramatisk internationell lågkonjunktur (1991-1994) vilket slår hårt mot svensk exportindustri, hög arbetslöshet, men också ett nytt finanspolitiskt system som fokuserade på att styra inflationen istället för sysselsättningen. Det sistnämnda, skiftet av finanspolitisk doktrin, har senare kommit att visa sig vara mycket bra för svensk ekonomi, men min bedömning är att det under de svåra åren under 1990-talet bidrog till något som kan liknas vid ett stålbad.

Det ligger idag två 1,5:or ute till försäljning i Hägersten. Utropspriset är 1.195.000 kr (28,2 prisbasbelopp) för dem båda, men som bekant är detta lockpriser 10-20% under förväntat slutpris. Verkliga priser ligger således i intervallet 1,3 - 1,5 mkr (30,7 - 35,4 prisbasbelopp). Varför har bostäder som dessa under perioden 1998-2010 stigit med hela 275-330% i reella termer (12-13% utöver inflationen per år i snitt)? Förklaringarna är flera. Alltsedan krisen på 1990-talet har svensk ekonomi haft en häpnadsväckande resa från tafflig konkurrenskraft till en konkurrenskraft i internationell toppklass. Detta har speglats i svenska reallöneökningar som under nämnda tid varit historiskt höga. Möjligheten att låna pengar har blivit synnerligen goda, kraven på kontantinsats vid bostadsköp har justerats ned och i vissa fall försvunnit helt, topplånen (med högre ränta och amorteringskrav) försvann i det närmaste helt för några år sedan (men verkar nu återigen se dagens ljus). Amorteringsfritt har under 2000-talets första decennium blivit ett begrepp. Trots att inflationen inte längre äter upp svenskarnas bolån (inflationen 1998-2010 har varit 16,5%, eller ca 1,3% i årstakt) väljer allt färre att amortera. Trenden under 2000-talet har snarare varit att i takt med att värdet på bostaden stiger låna upp mer pengar för för att finansiera konsumtion som lyxrenoveringar, resor och nya bilar. När de tre journalisterna Gustaf Olivercrona, Åke Ortmark och Lars Orup i oktober 1967 intervjuar statsminister Tage Erlander gör denne gällande en rimlig boendekostnad är 20-25% av inkomsten. Låt oss konstatera att synen på, och acceptansen för, hur stor andel av våra inkomster som går till bostaden har ökat betänkligt de senaste decennierna.

Är detta en rimlig utveckling? Är den hållbar? Det enkla svaret är helt enkelt nej, men det finns skäl att låta frågornas komplexitet få det utrymme de förtjänar. Låt oss dela upp frågan i två delar: prisutveckling och prisnivå.

Prisutveckling
Det är långsiktigt helt orimligt att bostäder stiger i pris i snabbare takt än inkomsterna i samhället. Det får ju per definition konsekvensen att vi lägger en större och större andel av våra inkomster på bostaden och var och en inser att vi inte kan lägga vare sig 100, 90 eller 80% av inkomsten på vår bostad. Utvecklingen går att illustrera genom att jämföra med att spela roulette. Varje år som bostadspriserna stiger snabbare än inkomsterna så landar kulan på rött. Varje år som priserna stiger mindre än inkomsterna landar kulan på svart. De tolv åren 1998-2009 har kulan varje år landat på rött. Rent logiskt finns det här två vägar att gå för att genom en modell förutse framtiden: antingen väljer man att söka historiska mönster och kommer då till slutsatsen att "det blir rött", eller så studerar man grundläggande matematiska förutsättningar och inser att kulan i ungefär hälften av fallen bör landa på svart, att det bara är en tidsfråga innan kulan landar på svart – och att det är fullt möjligt för kulan att landa på svart flera gånger i följd. I det svenska "bostadsparadigmet" har väldigt många kommit att välja den första modellen vilket jag hävdar har spätt på prisutvecklingen än mer eftersom ett väldigt tryggt tillgångsslag (som inte tappar i värde) enligt ekonomisk logik ska värderas högre än ett mindre tryggt tillgångsslag (allt annat lika). En bostad är inte i sig självt ett väldigt tryggt tillgångsslag, men kommer under kortare tider kunna uppvisa sådana kvalitéer om alla inblandade parter för en tid är övertygade om att så är fallet – och agera därefter. Risken för besvikelser i sådana lägen blir naturligtvis stor, liksom konsekvenserna därav.


Prisnivå
Vad som är en långsiktigt rimlig prisnivå att utgå ifrån (som på sikt ska korrelera väl med inkomstutvecklingen) är en betydligt svårare fråga. Å ena sidan är Sverige idag på många sätt ett annat land än det i vilket en 1,5:a i Hägersten värderades till motsvarande 350.000 kr. Det finns inga som helst skäl att förvänta sig att priserna ska sjunka ner till sådana nivåer igen så länge Sverige institutionellt fungerar som det gör idag. Det är dock värt att påpeka att fallhöjden från 1,3 – 1,5 mkr för lägenheten i Hägersten är hisnande även om man dubblar det inflationsjusterade priset från 1998, och det borde kanske mana till viss eftertanke. Tror jag att 1,5:or i Hägersten kommer säljas för motsvarande 700.000 kr inom tre år? Nej, men jag är i det närmast helt övertygad om att ett långsiktigt rimlig/hållbar prisnivå (där priserna över tiden kan korrelera väl med inkomstutvecklingen) på bostäder i Stockholm ligger 15-25% under dagens nivåer.

Det finns skäl för alla och envar att pröva konsekvenserna av en sådan här utveckling i den egna ekonomin, för som bekant är det inte det vi inte vet som sätter oss i klistret – utan det vi är helt övertygade om men som helt enkelt inte stämmer.

En studie i efterhandskonstruktioner 2

Tack vare en anonym källa (tack ”KK”) har jag kommit över ytterligare en gammal intervju med Aktiestinsen, denna nio år efter den tidigare; 1986. Enligt uppgiftslämnaren är det ”Privatekonomisk åsbok” (vilken jag inte har tillgång till) året 1986 som på sidan 180 intervjuar Lennart Israelsson om hans aktieaffärer. Utifrån de uppgifter som framkom i intervjun 1977 kan man konstater ett par tydliga saker; dels att Lennart, något förvånande efter 40 års handlande med aktier, är helt övertygad om att aktier som är billiga i absoluta tal sett stiger procentuellt sett mer i pris än aktier som kostar mer - och dels konstaterar jag att Lennart ändrat sin tidigare (något besynnerliga) strategi att sälja snabbt som attan när en aktie gått upp, för att nu istället ”aldrig göra korttidsaffärer”. Skälet därav är dock anmärkningsvärt, Lennart menar att ”det skapar inga arbetstillfällen”.

De ”billiga” aktierna (i absoluta tal sett) beskrivs såhär; ”så småningom sålde han sina Sandvikenaktier och köpte Volvo, Ericsson och Atlas Copco, billiga aktier för 20-30 kr styck. I samband med återuppbyggnaden i Europa efter kriget steg värdet på verkstadsindustrin kraftigt. Israelssons nya billighetsaktier blev hans kanske bästa investering. -Jag har blivit så rik för att jag var så fattig och bara hade råd med billiga aktier – de som sedan steg mest”.

Artikeln gör vidare gällande att Israelssons aktieportfölj vid nämnda tillfälle har ett marknadsvärde om ca 6 - 7 msek, vilket motsvarar ca 10,6 – 12,4 msek i dagens pengavärde.

Med tanke på Israelssons häpnadsväckande dåliga kunskaper, och hans tidigare dokumenterade enorma riskaptit är detta resultat inte annat än häpnadsväckande, och faktum är att jag tycker mig ha skäl att inte bara betvivla Israelssons uppgifter att grunden till hela hans förmögenhet är ett köp av Sandvikenaktier för 600 kr i slutet av 1940-talet (vilket motsvarar ca 12.600 kr idag), jag betvivlar faktiskt antingen att stinsens portfölj vid varje givet tillfälle varit så omfångsrik som han gjort gällande, eller att grundplåten till den kommit genom ett, utifrån hans inkomst, mycket omfattande och idogt sparande – eller möjligen genom en mer eller mindre väl tilltagen Lottovinst (edyl).

Önskar du en kopia på intervjun från 1986, maila mig på info@solnamannen.com.

En studie i efterhandskonstruktioner

När historiker värderar information talar de bland annat om vilken tendens en källa har. Är källan exempelvis en person som talar om sig själv, eller händelser som de själva tagit del i, finns en stor risk för medvetna och omedvetna tillrättalägganden som i regel alltid förskönar den egna personen. Vid sidan av tendensen i källan talar man även om "samtidskriterium", vilket i stort bygger på tanken att ju närmare (i tiden) en händelse du rådgör källan - desto mer sannolik/korrekt kommer redogörelsen vara. Människor glömmer betydligt mer än de är medvetena om, vare sig du eller jag är ett undantag i det avseendet. Kombinerar man dessa två källkritiska kriterier, det vill säga att en person talar om sig själv för väldigt länge sedan, är risken mycket stor att mycket är "tillrättalagt".

Personligen tilltalas jag av, och följer själv i mångt och mycket, den strategi Lennart "aktiestinsen" Israelsson de senaste åren säger sig ha nyttjat sig av hela livet. Problemet är att det inte är riktigt sant.

Tidningen Aktiespararen intervjuar Lennart våren 1977 (Aktiespararen # 2, 1977 sid 37). I intervjun berättar Lennart att aktier varit hans intresse de senaste 30 åren (sedan ca 1947, SM:s anm). Han berättar vidare att en grundregel i hans placeringar har alltid varit att köpa billiga aktier, det vill säga i kronor räknat. "Han köpte hellre 10 Volvo för 30 kr styck än en Stora Kopparberg för 300 kr. Det fanns gott om aktier kring 50-lappen på 50-talet. Det är därför LM och Volvo har så många aktieägare anser han. De betraktades på den tiden som den fattiges aktier. En god hjälp till dagens förmögenhet var de 20.000 kr*, som han lyckade få låna och placerade bla i LM och Volvo. På tio år växte de lånade pengarna till 200.000 kr." På frågan om vad som behövs för att göra pengar på aktier svarar Lennart: "en god portion tur, förutseende samt mod att hoppa av i tid. Det är aldrig fel att sälja och ta hem en vinst när man "känner" att aktien står på topp. Man kan ju sedan köpa tillbaka när aktien gått ner".

Lennart berättar att han för all del läser Aktiespararen och tar intryck av aktietipsen under namnet "Vad ska jag köpa idag?" men menar att hans grundfilosofi - att köpa aktier som står lågt i kronor räknat - ännu ligger fast. Medlemsskapet i Aktiespararna är Lennart nöjd med, han anser sig med god marginal ha tjänat in kostnaden för det med goda aktietips. Däremot anser han "inte att Aktiespararna ska lägga sig i företagens skötsel. Det är vi inte utbildade på. Vi är ju småsparare, inte företagsledare." Är han missnöjd så uppger han istället att man ska sälja och köpa något annat.

Jag konstaterar att Lennart idag handlat med aktier i ca 61 år, varav 30 med en helt annan strategi än den han idag själv menar att han använt sig av hela livet. Han lånar rätt friskt med pengar med tanke på sin inkomst och investerar i "billiga" aktier i absoluta tal sett - och säljer när han "känner" att aktierna står på topp (något oklart hur han känner det).

* 20.000 kr år 1947 motsvarar ca 412.000 kr i dagens pengavärde, 20.000 kr år 1977 motsvarar ca 78.000 kr i dagens pengavärde.

PS. Maila mig för att erhålla en kopia av artikeln från 1977 DS.

Bostadspolitisk historia

Jag uppmanar alla med minsta intresse för svensk bostadspolitik att se när Gustaf Olivecrona, Åke Ortmark och Lars Orup intervjuar Tage Erlander i oktober 1967.

"Inflationen år 1967 (prisnivån jämfört med föregående år) var 5.19 procent. Inflationen år 2005 var 1.15 procent. Under perioden 1967-2005 var den årliga inflationen i genomsnitt 5.61 procent. Inflationen mäts i föreliggande analys med BNP-deflatorn. form av hur mycket varor och tjänster som kunde köpas (mätt med BNP-deflatorn), motsvarade en SEK år 1967 7.94 SEK år 2005" (Historia.se)

Man talar i programmet om hyran på en 2:a i Stockholm, 550 kr, vilket motsvarar ca 4 367 kr i dagens pengavärde (min bror bor idag i en hyres 2:a i en förort till Stockholm, och betalar ca 4 600 kr i månadshyra). Lönen (brutto) man nämner i programmet, 23 000 kr per år, motsvarar 15 200 kr per månad i dagens penningvärde.

"Problemet är att vi ju bygger för framtida löner, men de ska nu betalas med dagens löner" säger Thage Erlander. Jag kommer osökt att tänka på Magnus Ugglas skiva "Den ljusnande framtid är vår" (förvisso från 1980, men ändå). Med ett synnerligen gott 60-tal bakom sig, och de så kallade rekordåren framför sig är det kanske inte besynnerligt att man såg det så, att "framtida löner" var ett träd som växte till himmlen.

"BNP-tillväxten år 1960 (volymvärdet av BNP jämfört med föregående år) var 5.69 procent. BNP-tillväxten år 1970 var 4.74 procent. Under perioden 1960-1970 var den årliga volymtillväxten i BNP i genomsnitt 4.75 procent" (Historia.se)

Bara några år senare var dock oljekrisen och varvskrisen ett faktum, och välfärdssverige snart ett minne blott.


Länkar:
Historia.se
Wikipedia, "Andrakammarvalet 1968"
"Välfärdsåren", Göran Hägg