Hushållen närmar sig "credit saturation"

Inför amorteringskravets införande pågick mycket diskussioner kring fikabordet på jobbet, oftast ganska centrerad kring dess inverkan på prisutvecklingen på bostäder. Varande en av de största skeptikerna till 2000-talets kreditexpansion i Sverige fick jag självklart frågan vad jag trodde, och svarade uppriktigt att om det börjar röra sig så kommer vi se det i den nyproduktion som köpts på spekulation, som kommer ut på marknaden direkt när upplåtelseavtalet undertecknats, där det inte finns någon ägare som vill bo ("måste" sälja). Det såg lite svettigt ut ett tag i somras, men den stormen verkar nu dröja ytterligare en tid. Min huvudlinje var dock inte att det skulle leda till någon snabb, drastisk förändring i paradigmmaskinen - alltså att tillväxttakten av krediter och bostadspriser fortsätter vara dubbelt så hög som inkomstutvecklingen i samhället. Däremot pekade jag på att bottenkänning i räntan troligen var ett faktum, och att det kombinerat med amorteringskravet troligen "startar klockan". Det jag då sa att jag förväntar mig hända under minst 1-2 år är att vi ser en mild och trevande nedgång i konsumtionen, och ökande kreditkortsskulder och blancolån bland hushållen. Alltså; hushållen drar hellre ner sin konsumtion lite och lånar blanco än att "släppa" bostadsparadigmet.

Därför är det väldigt intressant att nu få bekräftat att hushållen verkar dra ner sin konsumtion av kapitalintensiva varor, samtidigt som tidningarna rapporterat om en häpnadsväckande ökningstakt av blancolånen sedan några månader. Det hela är ungefär lika konstruktivt som en alkoholist som bestämt sig för att sluta dricka en given dag, som kvällen dessförinnan kör "sista natten med gänget" och dricker dubbelt så mycket som vanligt - och därmed riskerar att haverera i alkoholförgiftning.

Beteendet är som sagt inte oväntat för mig. Tvärtom bör man förvänta sig att paradigm inom samhällsekonomi fungerar såhär. De har gjort det förut, och de kommer att göra det igen. "Paradigmet" är ett funktionssätt som inte håller i längden (och alltså har en början och ett slut), men även om detta inte märks/syns inledningsvis så blir det mer och mer ohållbart ju längre tiden går. Mot slutet brukar det beteende och de förklaringar som krävs för att försöka upprätthålla paradigmet kunna bli direkt absurda för de med tidsmässig eller intellektuell distans till det. Några år efter att paradigmet definitivt fallit samman utgör detta sista desperata beteende ett löjeväckande nyhetsstoff som ofta anger tonen på det (korta) folkliga minnet av tidsperioden.

Jag vidmakthåller min tidigare spaning. Under vintern har vi i princip fått bekräftat att räntebotten är nådd, och såvitt vi nu vet och kan se kommer andelen lån som omfattas av amorteringskrav i framtiden aldrig vara lägre än nu. Hushållen svarar med (totalt sett) en mycket mild nedjustering av sin konsumtion - och alltså fortsatt boprisrally och konsumtion på lån (nu utan säkerhet). Detta är inget nytt. Det är bara en ny episod i samma paradigm som grundlades kring millenieskiftet, och liksom de tidigare episoderna (och hela paradigmet) leder även denna rakt ner i en mörk säck där enda vägen ut är tillbaka där man kom ifrån.

Svenska hushåll kämpar tappert för att nå "credit saturation" ungefär lagom till att räntorna börjar krypa uppåt. Konsekvenserna blir sannolikt episka.

Vad hände?

Det finns tre typer av människor här i världen; de som får saker att hända, de som ser saker hända - och de som undrar vad som hände.

Med sex årslöner (brutto) i skulder får ett hushåll en räntekänslighet som innebär att varje procentenhet högre ränta motsvarar 4,2 % av bruttolönen (efter ränteavdrag). Räknar man med 30 % inkomstskatt motsvarar det ca 6 % av nettolönen.

En normal ränta (inte hög) på bolån med tre månaders räntebindning ligger sannolikt 250 punkter över dagens nivå, vilket för hushåll med 600 % av bruttoinkomsten i skulder alltså motsvarar en ökad utgift varje månad motsvarande 15 % av nettoinkomsten (!). Detta är en situation som de flesta av oss innerst inne vet kommer. Inte inom två eller tre år kanske, men av allt att döma inom 6-8 år. Varande hur vår penningpolitik fungerar (...) bör man - även om realinkomsterna kanske ökar - inte räkna med så mycket hjälp från inflationen att gröpa ur skuldsättningsgraden så länge räntorna är rekordlåga (då lär även inflationen vara låg). Även om svenska hushåll slutade att öka sina skulder idag - och amorterade i samma takt som idag - så skulle väldigt många hushåll möta framtidens normala ränteläge med väldigt hög skuldsättningsgrad. Verkligheten är att skulderna fortfarande ökar långt snabbare än inkomsterna, men visst - amorteringskravet på nya lån kommer långsamt att pressa upp den totala amorteringstakten löpande i takt med att en större och större andel av alla bolån omfattas av amorteringskravet.

De flesta hushåll/människor stoppar huvudet i sanden, och lutar sig omedvetet mot förhoppningen att dagens paradigm med låga räntor, god reallöneutveckling, stigande bostadspriser och hushållsskulder som ökar långt snabbare än inkomsterna är "den nya ordningen" ("den nya ekonomin", "superkonjunkturen" etc). De säger det inte explicit, men implicit skriker de allihopa i kör; "den här gången är det annorlunda!". De har alla gemensamt att de kommer att undra vad som hände.

De något mer sofistikerade ser för all del den räntekänslighet jag skriver om ovan, men de flesta nöjer sig med slutsatsen att de personligen kommer att ha råd, medan andra (ytterligare lite mer sofistikerade) resonerar i termer av att hushållens sparande är relativt högt och fungerar som en effektiv buffert vid stigande räntor. Också merparten av dessa kommer att ansluta sig till de som undrar vad som hände.

Skälet till detta är att men med ovan resonemang missar ett antal centrala konsekvenser av ovan utveckling. 

1) Ökade utgifter för räntor (och eventuellt amorteringar)  kommer omedelbart att översättas i att svenska hushåll drar ner på sin konsumtion.

2) Huruvida individer och hushåll "har råd" med den här utvecklingen bygger framförallt på individens och hushållets inkomst från anställning. Väldigt många anställningar i det här landet 2016 bygger direkt och/eller indirekt på hushållens konsumtion de senaste åren. Så sanningen är den att även om en enskild individ har råd med ett normalt ränteläge är det inte säkert att de konsumenter som i slutändan är grunden för denna individs anställning (och därmed inkomst) har råd med den utvecklingen. Det är värt att påminna om att ett lands ekonomi är ett stort ekosystem. Även om du tycker dig arbeta med "B2B" och inte har med konsumenter att göra är det ganska sannolikt att dina kunder - eller deras kunder - är starkt beroende av svenska hushålls konsumtion.  Den relevanta frågan är kanske; "har du råd med en normaliserad ränta om du och/eller din partner blir arbetslös under 6-12 månader?". Jag gissar att nära nog alla av de låntagare som fortfarande har händerna uppsträckta har grått hår, mindre skulder i relation till inkomsten än övriga - och därtill ett betydligt högre sparande. Dessutom är det ironiskt nog så att de som sannolikt har bäst förutsättningar att klara en normal ränta trots arbetslöshet - är de som minst riskerar att bli det (först in, sist ut).

3) Hushållens sparande (se diagram nedan) är inte jämt fördelat över hushållen. Föreställningen att hushållens sparande på en aggregerad  nivå är relevant i förhållande till hushållens ökade utgifter för räntor och amorteringar i ett läge där räntorna stiger och bostadspriserna går ner är vår tids kreditexpansions största villfarelse, och den mest centrala  förklaringen till den finanskris som garanterat kommer i kreditexpansionens spår. Det är inte bara möjligt utan till och med ganska logiskt att en grupp människor sitter säkrare på arbetsmarknaden än andra, tjänar mer än andra, sparar mer än andra - och har mindre lån i förhållande till sin inkomst än andra. Nämligen seniorer. Hur sugna kommer de att vara på att betala räntor eller ta över lån från yngre förmågor som skuldsatt sig upp över öronen? För sina barn - kanske. En del har redan tecknat borgen för dem så de har inget val. Även majoriteten av den gråhåriga befolkningens sparkonto har en gräns. Dessutom påverkas konsumtionen kommande 20-30 år negativt om dessa gråhåriga medborgare plöjer ner sina pengar i sina barns svarta hål istället för att leva loppan som pensionärer, vilket påverkar den arbetsmarknad dessa barn är beroende av. Inom nationalekonomi är det - som så ofta - så att vart man än vänder sig så har man rumpan bak.

Lögn, förbannad lögn [bostadsbyggande]

22:a december 2016 lyckas Sveriges byggindustrier spinna in en partsinlaga förklädd till någon slags kvasijournalistik  i den rosa kvällsblaskan. 

"Sverige bygger mest i EU - men branschen känner oro" (DI, 2016-12-22)

Sveriges byggnadsindustrier låter meddela att man minsann  bygger bostäder i en takt som inte setts sedan 1970-talet, och - inte helt oväntat - att man gärna fortsätter med detta ridderliga uppdrag för att pressa ned bostadspriserna. Fast vänta nu... Vill verkligen byggnadsindustrin, som rimligen står för den största insatsen i nyproduktion av bostäder att priserna på dessa sjunker? Nej, det är inte några konkreta åtgärder för lägre priser man slåss för. Tvärtom. Kören av ekonomer som varnar för att hushållen i snart två decennier ökat sin skuldsättning i snabbare takt än inkomsterna har som bekant blivit starkare och starkare. Förutom tidigare insatser med lånetak (85 % av köpeskilling) och amorteringskrav kan man nu ana att Finansinspektionen närmar sig ett beslut om lånetak 2; att maximera hur mycket lån ett hushåll får ha i relation till inkomsten. En siffra om 600 % har nämnts tidigare och så även i ovan partsinlaga. Ett sådant lånetak menar Sverige byggindustrier är ett allvarligt hot mot svenskt bostadsbyggande.

Det är här någonstans som cirkelreferenserna börjar hagla på allvar. Å ena sidan argumenterar man för att lägre priser är bra - men bara om man väljer Sveriges byggindustriers lösning på att nå dit. Andra insatser som skulle pressa priserna menar man tvärtom är dåligt, särskilt unga som ska köpa sin första bostad skulle på något sätt förlora på om priserna gick ner av någon annan anledning än branschens lösning att bygga mer... Fast just nu behövs alltså dagens väldigt högra priser... Eller? 

Den logiska följdfrågan - som hade varit naturlig - och ställts - om Johannes Karlsson på DI hade varit journalist  - är givetvis om det inte vore möjligt att bygga lika mycket som idag med lägre priser. Behöver man verkligen låna mer än sex årsinkomster för att finansiera ett drägligt nyproducerat boende?

Givet att jag arbetat med finansiering av bostadsprojekt i bank, mottagit förfrågningar om finansiering, räknat på dem och emellanåt erbjudit sådan sådan finansiering tycker jag mig ändå ha viss möjlighet att resonera kring dessa frågor.

Låt oss utgå ifrån några typiska bostadsköpare, och se vad det får för konsekvenser med de föreslagna reglerna.

En ensamstående 25-åring utan barn som tjänar 22 tkr per månad skulle med lånetak version 2 maximalt kunna låna 1 584 tkr, och med maximal belåning alltså kunna köpa en bostad för 1 864 tkr. Utslaget på 34 kvadratmeter i en enrummare pratar vi 55 tkr per kvadratmeter. Det är 45-100 % mer än produktionspriset på en sådan bostad i Stockholms förorter.

Ett sammanboende par i 28-årsåldern, utan barn, som tillsammans tjänar 60 tkr per månad skulle maximalt kunna låna 4 320 tkr och med 85 % belåningsgrad kunna köpa en bostad för hela 5 082 tkr. Visst skulle de säkert vilja ha en 3:a, men det typiska paret av den här typen som bosätter sig i storstad köper mer sannolikt en 2:a. Är den 52-58 kvadratmeter stor kan de då alltså inte betala mer än 88-98 tkr per kvadratmeter. Se kommentar om produktionskostnad ovan.

Gift par i 45-årsåldern, två barn som bor hemma, inkomst om 85 tkr per månad tillsammans. Maximalt 6 120 tkr  i bolån, och med 85 % belåningsgrad maximal köpeskilling om 7 200 tkr. Tänker vi oss här ett 4-5 ROK radhus om 130 kvm pratar vi ett kvadratmeterpris på 55 tkr, vilket jag skulle säga är ca 40-50 % över produktionskostnaden. 

Så, byggnadsindustrin - hur kommer det sig att ni är så rädda för regler som ser ut att ge svenskarna möjlighet att finansiera köp av bostäder till priser som är 100-200 % av produktionskostnaden? Varför skulle en sådan regel hindra fortsatt bostadsbyggande? Är det inte i själva verket branschens lönsamhet som riskerar att begränsas till en "hejdlös" nivå (jämfört med dagens "sanslösa")..?

Kamratföreningen OKK

En galning är inte galen för att han bär en tvångströja, även om en dylik utstrålar galenskap, och begränsar galningens möjlighet att manifestera sin galenskap. Kausaliteten är uppenbar; skälen till att man bevistar en inrättning som håller sig med tvångströjor kan inte orsakas av att man sedan bär en tvångströja. Den enda rimliga slutsatsen kring tvångströjor med galningar i är att galenskapen inte kommit av, eller ligger i, tvångströjan.

Detta är i all sin enkelhet min åsikt om den så skallade "eurokrisen". Euron är en tvångströja som mer eller mindre väl begränsar möjligheten till galenskap. Detta fungerar utmärkt för många. I jakt på en träffande diagnos borde fokus flyttas från valutan (tvångströjan) som sådan, och istället hamna på den handfull patienter som sprattlar och skriker för glatta livet. "Släpp efter lite på banden så de får lite rörelseutrymme" säger några. "Nej" säger Tyskland som själva trivs fint i sin tvångströja, med passform som ett korvskinn. "Låt galningarna ta av den helt" säger andra, samtidigt som de flesta blir rädda av tanken på vad det kan få för konsekvenser. "Låt oss friska ta av våra tvångströjor" säger ytterligare några.

Samtidigt som den därpå stigande ljudnivån kan invagga oss i den falska tron att galenskapen sprider sig kan jag konstatera att ingen av dessa handlingsplaner löser det faktiska problemet. Detta är den finansiella galenskap som sedan decennier drabbat västerländska pensionssystem i allmänhet och offentliga finanser överlag i länder som Grekland, Irland, Portugal, Spanien, Italien och USA i synnerhet.

Det sägs att sjukdomsinsikt är första steget mot tillfrisknande. I min kristallkula ser jag hur kamratföreningen OKK (offentliga kreditknarkare) har kvällsmöte. "Hej, jag heter Grekland, jag är kreditknarkare". Italien, Spanien, USA, Irland, Portugal och inte minst hela västvärldens medelklass svarar i kör: "HEJ GREKLAND!".

Sluta drömma

Jag läste igår en intressant artikel helt i tidens och den ekonomiskt inkompetenta journalistikens anda: "Låga boräntor räddar plånboken". Låt mig börja med att sammanställa en del intressanta siffror från artikeln mer överskådligt:


Småhus genomsnitt Sverige, prisbasbelopp

1990: 18,87
2000: 23,82 (+26,2%)
2010: 47,17 (+150%)

Det är värt att notera att 1990 var alldeles i början av finanskrisen. Prisutvecklingen som beskrivs är därmed inte "botten till toppen" av prispyramiden, utan snarare pristopp precis innan krisen på 1990-talet och fram till pristoppen 2010.


Snittlön Sverige, prisbasbelopp per månad

1990: 0,4362
2000: 0,5546 (+27,1%)
2005: 0,6167 (+41,4%)
2009: 0,6518 (+49,4%)

Det har varit en väldigt fin löneutveckling i Sverige 1990-2009. Att den skulle fortsätta i denna takt kommande 10-20 år får anses ganska osannolikt om man ser till historien (där sådan här stark utveckling av reallönerna är ganska ovanlig). Därtill förklarar löneökningarna bara ungefär 1/3 av bostadsprisernas uppgång, allt annat lika. År 1990 kostar genosnittshuset 43,26 månadslöner, 2010 kostar det 72,36 månadslöner - 67,26% mer. Om priset för det genomsnittliga småhuset ska vara 43,26 månadslöner (1990 års prisnivå) igen behöver priserna sjunka ca 40% från 2010 års nivå.


Vari ligger då den ovan nämnda idiotin?

"De senaste åren har vi blivit matade med feta tidningsrubriker om skyhöga bostadspriser och dyr el. Trots det slukar boendet inte en större andel av lönen nu än vad det gjort under de senaste 30 åren. Tvärtom. I dag går 27 procent av hushållens disponibla inkomster till boendet. Historiskt sett har det i snitt handlat om cirka 30 procent".

Att den högre räntan 1990 kom sig av att inflationen 1990-1991 var 8,4% medan den 2010-2011 var 0,9% (KPI), och konsekvenserna därav nämns inte. Det innebär ju att den som 1990 hade ett lån om 10 prisbasbelopp och under året endast betalar ränta (alltså inte amorterar något), efter årsskiftet endast har 9,16 av 1991 års prisbasbelopp i lån kvar. Den som 2010 hade 10 prisbasbelopp i lån och endast betalar ränta hade efter årsskiftet istället 9,91 av 2011 års prisbasbelopp i lån. För att bostaden 1990 ska blir dyrare än 2010 krävs att man räknar med en amortering om 8,4% av bolånet. En villa kring huvudstaden kostar från 4 mkr. Lånar du 85% handlar det om 3,4 mkr. Att amortera 8,4% betyder 23.800 kr per månad. Sugen, någon?

Problemet idag är att folk beter sig som om inflationen kommer lösa problemen i deras ansträngda balansräkning innan de nominella bolåneräntorna letar sig upp till 5-7% igen. Med tanke på hur pricksäkert Riksbanken lyckats hålla inflationen kring 1-2% sedan 2%-målet infördes i början av 1990-talet (det är alltså snart två decennier sedan) är det nog dags att sluta hoppas. Kanske inte minst eftersom kortare perioder av verkligt hög inflation som ett brev på posten kommer betyda hög nominell styrränta - och därmed bolåneränta. Sluta drömma, börja amortera.

Gratisbrist snarare än bostadsbrist

Hur ska man som ekonom förstå och tolka begreppet "bostadsbrist" som en nyckel i förståelsen för de svenska bostadsprisernas prisutveckling och prisnivå? En bostad är förhållandevis lätt att definiera och "brist" signalerar att det finns större efterfrågan än utbud. Frågan är vad det egentligen är som efterfrågas. Begreppet "bostadsbrist" användes på samma sätt, i samma syfte i stor omfattning i Irland, UK, Island och USA fram till för lite sedan. I nämnda länder står nu hela bostadsområden tomma, helt eller delvis färdigställda. Faktum är att de svenska husbyggarna med kraft och energi lobbar för att slopa det nyss införda bolånetaket eftersom det fått till konsekvens att efterfrågan på nybyggda trähus minskat så till den milda grad att branschen går på knäna.

Med tanke på ovan nämnda händelseutveckling frågar jag mig om det inte är (och alltid varit) billiga hyresrätter och frikostiga krediter det är brist på - snarare än bostäder.

Den perfekta stormen

Svenska Dagbladet skriver i en artikel torsdagen 4:e mars att de svenska storbankerna inklusive SBAB för sin utlåning om ca 1.755 miljarder endast behöver ett eget kapital om ca 9,7 miljarder (0,55%). Regelverket bygger på en teoretisk beräkning av risk. ”Reglerna beskriver verkligheten. Har man inga förluster, vilket vi i princip inte haft sedan vi köpte Stadshypotek 1997, då ska det inte krävas mycket eget kapital” säger Mikael Hallåker och fortsätter ”För det första tror vi inte att det är en fastighetsbubbla. För det andra lånar vi bara ut pengar i förhållande till hushållens betalningsförmåga”.

Är det inte lite lustigt att Handelsbankens köp av Stadshypotek sammanfaller relativt väl med den tid från vilket jag i min krönika "Paradigmskifte på bostadsmarknaden" visar hur en lägenhet i en stockholmsförort stigit i pris med 275-330% utöver inflationen fram tills idag? Hur häpnadsväckande är det att kreditförlusterna är obefintliga om säkerheten för lånen stiger i pris med 12-13% utöver inflationen per år, och den genomsnittliga inflationen är 1,28% (och räntorna i absoluta tal därefter)?

Modellen som genererar slutsatsen att det räcker med ungefär en halv procent eget kapital i bankernas utlåning till hushållen, och Hallåkers inställning att man endast behöver ta hänsyn till hushållens nuvvarande betalningsförmåga, bygger på en förödande felaktighet. Båda tar endast hänsyn till relativt kortsiktig data, och detta under en period som inte bara kännetecknas av en aldrig tidigare skådad reell prisutveckling på bostadsmarknaden och historiskt mycket låg inflation - utan också mycket goda reallöneökningar. Ingen av dessa parametrar är ens enskilt möjliga att under längre tider upprätthålla på 2000-talsnivå. Prisutvecklingen på bostäder kommer på sikt sjunka till en takt som korrelerar med inkomstutvecklingen, inflationen kommer att leta sig upp närmare 2% i årstakt och framtiden kommer, liksom historien, erbjuda perioder med medioker reallöneutveckling. Sannolikheten att alla tre parametrar konvergerar så samstämmigt, och under så lång tid som de gjort under 2000-talet någonsin igen under min livstid (och jag är oförskämt ung) bedömer jag som synnerligen osannolikt. Minns ni meteorologen som stint blickar in satellitbilden, studerar alla väderdata och uttrycker, "oh my god, it´s the perfect storm"?

"Buckle your seatbelt Dorothy, because Kansas is going bye-bye".

Paradigmskifte på bostadsmarknaden

I P3 Dokumentärs program om 90-talskrisen berättar "Anders" om hur han i maj 1990 köpte en 1,5:a i Hägersten för 400.000 kr (13,5 prisbasbelopp), och att han efter några år bestående av "blod, svett och tårar" sålde lägenheten för 300.000 kr (8,2 prisbasbelopp) 1998. Trots att Anders såhär med facit i hand troligen kan sägas ha köpt på toppen och sålt på botten säger han sig vid tiden för försäljningen ha varit väldigt glad att ha blivit av med och sluppit lägenheten, som för honom var så tätt förknippad med ångest och stress.

Varför sköt priset på bostäder i höjden under slutet av 1980-talet, och varför sjönk de i reella termer (som i fallet med Anders) uppemot 40% under stora delar av 1990-talet? Ett enkelt svar på frågan är att vi gick från ett finanspolitiskt system med hög och oberäknelig inflation, höga räntor i absoluta tal (en slags påtvingad hög amortering), en stark exportindustri, låg arbetslöshet och reglerad utlåning - till en situation där utlåningen släpps fri under mitten av 1980-talet (folk lånar för allt vad tyget håller och köper sådant som bedöms besitta reella värden) till dramatisk internationell lågkonjunktur (1991-1994) vilket slår hårt mot svensk exportindustri, hög arbetslöshet, men också ett nytt finanspolitiskt system som fokuserade på att styra inflationen istället för sysselsättningen. Det sistnämnda, skiftet av finanspolitisk doktrin, har senare kommit att visa sig vara mycket bra för svensk ekonomi, men min bedömning är att det under de svåra åren under 1990-talet bidrog till något som kan liknas vid ett stålbad.

Det ligger idag två 1,5:or ute till försäljning i Hägersten. Utropspriset är 1.195.000 kr (28,2 prisbasbelopp) för dem båda, men som bekant är detta lockpriser 10-20% under förväntat slutpris. Verkliga priser ligger således i intervallet 1,3 - 1,5 mkr (30,7 - 35,4 prisbasbelopp). Varför har bostäder som dessa under perioden 1998-2010 stigit med hela 275-330% i reella termer (12-13% utöver inflationen per år i snitt)? Förklaringarna är flera. Alltsedan krisen på 1990-talet har svensk ekonomi haft en häpnadsväckande resa från tafflig konkurrenskraft till en konkurrenskraft i internationell toppklass. Detta har speglats i svenska reallöneökningar som under nämnda tid varit historiskt höga. Möjligheten att låna pengar har blivit synnerligen goda, kraven på kontantinsats vid bostadsköp har justerats ned och i vissa fall försvunnit helt, topplånen (med högre ränta och amorteringskrav) försvann i det närmaste helt för några år sedan (men verkar nu återigen se dagens ljus). Amorteringsfritt har under 2000-talets första decennium blivit ett begrepp. Trots att inflationen inte längre äter upp svenskarnas bolån (inflationen 1998-2010 har varit 16,5%, eller ca 1,3% i årstakt) väljer allt färre att amortera. Trenden under 2000-talet har snarare varit att i takt med att värdet på bostaden stiger låna upp mer pengar för för att finansiera konsumtion som lyxrenoveringar, resor och nya bilar. När de tre journalisterna Gustaf Olivercrona, Åke Ortmark och Lars Orup i oktober 1967 intervjuar statsminister Tage Erlander gör denne gällande en rimlig boendekostnad är 20-25% av inkomsten. Låt oss konstatera att synen på, och acceptansen för, hur stor andel av våra inkomster som går till bostaden har ökat betänkligt de senaste decennierna.

Är detta en rimlig utveckling? Är den hållbar? Det enkla svaret är helt enkelt nej, men det finns skäl att låta frågornas komplexitet få det utrymme de förtjänar. Låt oss dela upp frågan i två delar: prisutveckling och prisnivå.

Prisutveckling
Det är långsiktigt helt orimligt att bostäder stiger i pris i snabbare takt än inkomsterna i samhället. Det får ju per definition konsekvensen att vi lägger en större och större andel av våra inkomster på bostaden och var och en inser att vi inte kan lägga vare sig 100, 90 eller 80% av inkomsten på vår bostad. Utvecklingen går att illustrera genom att jämföra med att spela roulette. Varje år som bostadspriserna stiger snabbare än inkomsterna så landar kulan på rött. Varje år som priserna stiger mindre än inkomsterna landar kulan på svart. De tolv åren 1998-2009 har kulan varje år landat på rött. Rent logiskt finns det här två vägar att gå för att genom en modell förutse framtiden: antingen väljer man att söka historiska mönster och kommer då till slutsatsen att "det blir rött", eller så studerar man grundläggande matematiska förutsättningar och inser att kulan i ungefär hälften av fallen bör landa på svart, att det bara är en tidsfråga innan kulan landar på svart – och att det är fullt möjligt för kulan att landa på svart flera gånger i följd. I det svenska "bostadsparadigmet" har väldigt många kommit att välja den första modellen vilket jag hävdar har spätt på prisutvecklingen än mer eftersom ett väldigt tryggt tillgångsslag (som inte tappar i värde) enligt ekonomisk logik ska värderas högre än ett mindre tryggt tillgångsslag (allt annat lika). En bostad är inte i sig självt ett väldigt tryggt tillgångsslag, men kommer under kortare tider kunna uppvisa sådana kvalitéer om alla inblandade parter för en tid är övertygade om att så är fallet – och agera därefter. Risken för besvikelser i sådana lägen blir naturligtvis stor, liksom konsekvenserna därav.


Prisnivå
Vad som är en långsiktigt rimlig prisnivå att utgå ifrån (som på sikt ska korrelera väl med inkomstutvecklingen) är en betydligt svårare fråga. Å ena sidan är Sverige idag på många sätt ett annat land än det i vilket en 1,5:a i Hägersten värderades till motsvarande 350.000 kr. Det finns inga som helst skäl att förvänta sig att priserna ska sjunka ner till sådana nivåer igen så länge Sverige institutionellt fungerar som det gör idag. Det är dock värt att påpeka att fallhöjden från 1,3 – 1,5 mkr för lägenheten i Hägersten är hisnande även om man dubblar det inflationsjusterade priset från 1998, och det borde kanske mana till viss eftertanke. Tror jag att 1,5:or i Hägersten kommer säljas för motsvarande 700.000 kr inom tre år? Nej, men jag är i det närmast helt övertygad om att ett långsiktigt rimlig/hållbar prisnivå (där priserna över tiden kan korrelera väl med inkomstutvecklingen) på bostäder i Stockholm ligger 15-25% under dagens nivåer.

Det finns skäl för alla och envar att pröva konsekvenserna av en sådan här utveckling i den egna ekonomin, för som bekant är det inte det vi inte vet som sätter oss i klistret – utan det vi är helt övertygade om men som helt enkelt inte stämmer.