I
P3 Dokumentärs program om 90-talskrisen berättar "Anders" om hur han i maj 1990 köpte en 1,5:a i Hägersten för 400.000 kr (13,5
prisbasbelopp), och att han efter några år bestående av "blod, svett och tårar" sålde lägenheten för 300.000 kr (8,2 prisbasbelopp) 1998. Trots att Anders såhär med facit i hand troligen kan sägas ha köpt på toppen och sålt på botten säger han sig vid tiden för försäljningen ha varit väldigt glad att ha blivit av med och sluppit lägenheten, som för honom var så tätt förknippad med ångest och stress.
Varför sköt priset på bostäder i höjden under slutet av 1980-talet, och varför sjönk de i reella termer (som i fallet med Anders) uppemot 40% under stora delar av 1990-talet? Ett enkelt svar på frågan är att vi gick från ett finanspolitiskt system med hög och oberäknelig inflation, höga räntor i absoluta tal (en slags påtvingad hög amortering), en stark exportindustri, låg arbetslöshet och reglerad utlåning - till en situation där utlåningen släpps fri under mitten av 1980-talet (folk lånar för allt vad tyget håller och köper sådant som bedöms besitta reella värden) till dramatisk internationell lågkonjunktur (1991-1994) vilket slår hårt mot svensk exportindustri, hög arbetslöshet, men också ett nytt finanspolitiskt system som fokuserade på att styra inflationen istället för sysselsättningen. Det sistnämnda, skiftet av finanspolitisk doktrin, har senare kommit att visa sig vara mycket bra för svensk ekonomi, men min bedömning är att det under de svåra åren under 1990-talet bidrog till något som kan liknas vid ett stålbad.
Det ligger idag två 1,5:or ute till försäljning i Hägersten. Utropspriset är 1.195.000 kr (28,2 prisbasbelopp) för dem båda, men som bekant är detta lockpriser 10-20% under förväntat slutpris. Verkliga priser ligger således i intervallet 1,3 - 1,5 mkr (30,7 - 35,4 prisbasbelopp). Varför har bostäder som dessa under perioden 1998-2010 stigit med hela 275-330% i reella termer (12-13% utöver inflationen per år i snitt)? Förklaringarna är flera. Alltsedan krisen på 1990-talet har svensk ekonomi haft en häpnadsväckande resa från tafflig konkurrenskraft till en
konkurrenskraft i internationell toppklass. Detta har speglats i svenska reallöneökningar som under nämnda tid varit historiskt höga. Möjligheten att låna pengar har blivit synnerligen goda, kraven på kontantinsats vid bostadsköp har justerats ned och i vissa fall försvunnit helt, topplånen (med högre ränta och amorteringskrav) försvann i det närmaste helt för några år sedan (men verkar nu återigen se dagens ljus). Amorteringsfritt har under 2000-talets första decennium blivit ett begrepp. Trots att inflationen inte längre äter upp svenskarnas bolån (inflationen 1998-2010 har varit 16,5%, eller ca 1,3% i årstakt) väljer allt färre att amortera. Trenden under 2000-talet har snarare varit att i takt med att värdet på bostaden stiger låna upp mer pengar för för att finansiera konsumtion som lyxrenoveringar, resor och nya bilar. När de tre journalisterna Gustaf Olivercrona, Åke Ortmark och Lars Orup i oktober 1967
intervjuar statsminister Tage Erlander gör denne gällande en rimlig boendekostnad är 20-25% av inkomsten. Låt oss konstatera att synen på, och acceptansen för, hur stor andel av våra inkomster som går till bostaden har ökat betänkligt de senaste decennierna.
Är detta en rimlig utveckling? Är den hållbar? Det enkla svaret är helt enkelt nej, men det finns skäl att låta frågornas komplexitet få det utrymme de förtjänar. Låt oss dela upp frågan i två delar: prisutveckling och prisnivå.
Prisutveckling
Det är långsiktigt helt orimligt att bostäder stiger i pris i snabbare takt än inkomsterna i samhället. Det får ju per definition konsekvensen att vi lägger en större och större andel av våra inkomster på bostaden och var och en inser att vi inte kan lägga vare sig 100, 90 eller 80% av inkomsten på vår bostad. Utvecklingen går att illustrera genom att jämföra med att spela roulette. Varje år som bostadspriserna stiger snabbare än inkomsterna så landar kulan på rött. Varje år som priserna stiger mindre än inkomsterna landar kulan på svart. De tolv åren 1998-2009 har kulan varje år landat på rött. Rent logiskt finns det här två vägar att gå för att genom en modell förutse framtiden: antingen väljer man att söka historiska mönster och kommer då till slutsatsen att "det blir rött", eller så studerar man grundläggande matematiska förutsättningar och inser att kulan i ungefär hälften av fallen bör landa på svart, att det bara är en tidsfråga innan kulan landar på svart – och att det är fullt möjligt för kulan att landa på svart flera gånger i följd. I det svenska "bostadsparadigmet" har väldigt många kommit att välja den första modellen vilket jag hävdar har spätt på prisutvecklingen än mer eftersom ett väldigt tryggt tillgångsslag (som inte tappar i värde) enligt ekonomisk logik ska värderas högre än ett mindre tryggt tillgångsslag (allt annat lika). En bostad
är inte i sig självt ett väldigt tryggt tillgångsslag, men kommer under kortare tider kunna uppvisa sådana kvalitéer om alla inblandade parter för en tid är övertygade om att så är fallet – och agera därefter. Risken för besvikelser i sådana lägen blir naturligtvis stor, liksom konsekvenserna därav.
Prisnivå
Vad som är en långsiktigt rimlig prisnivå att utgå ifrån (som på sikt ska korrelera väl med inkomstutvecklingen) är en
betydligt svårare fråga. Å ena sidan är Sverige idag på många sätt ett annat land än det i vilket en 1,5:a i Hägersten värderades till motsvarande 350.000 kr. Det finns inga som helst skäl att förvänta sig att priserna ska sjunka ner till sådana nivåer igen så länge Sverige institutionellt fungerar som det gör idag. Det är dock värt att påpeka att fallhöjden från 1,3 – 1,5 mkr för lägenheten i Hägersten är hisnande även om man
dubblar det inflationsjusterade priset från 1998, och det borde kanske mana till viss eftertanke. Tror jag att 1,5:or i Hägersten kommer säljas för motsvarande 700.000 kr inom tre år? Nej, men jag är i det närmast helt övertygad om att ett långsiktigt rimlig/hållbar prisnivå (där priserna över tiden kan korrelera väl med inkomstutvecklingen) på bostäder i Stockholm ligger 15-25% under dagens nivåer.
Det finns skäl för alla och envar att pröva konsekvenserna av en sådan här utveckling i den egna ekonomin, för som bekant är det inte det vi inte vet som sätter oss i klistret – utan det vi är helt övertygade om men som helt enkelt inte stämmer.